Pola Makalah Ihwal Registrasi Tanah

BAB I
PENDAHULUAN
A.    Latar Belakang Masalah

Pendaftaran Tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan Pendaftaran tanah yakni rangkaian acara yang dijalankan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan terstruktur, mencakup pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyuguhan serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, perihal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang telah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah ini dirasa sungguh penting alasannya dengan mendaftarkan tanah hak milik kita, maka kita akan menerima dukungan hukum dan kepastian aturan bagi pemilik hak beserta sebidang tanah yang dihaki dan registrasi berupa sertifikat.

Dewasa ini, masih terlalu banyak masyarakat terutama di dalam penduduk yang kurang mendapatkan sosialisasi memiliki sebidang tanah dan tidak didaftarkan karena telah mengadut aturan adab. Ketika ada sengketa perihal tanah tersebut sementara kita tidak mempunyai bukti kepemilikan, maka di mata hukum tanah tersebut bukanlah tanah hak milik kita. Padahal kita sudah mengolah dan merawatnya. Ini terdengar tidak adil. Oleh alhasil pada tanggal 8 Juli 1997 pemerintah memutuskan dan mengundangkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 wacana Pendaftaran Tanah untuk menggantikan PP Nomor 10 Tahun 1961 tersebut. PP ini berlaku tiga bulan sejak tanggal diundangkannya (Pasal 66) yang mempunyai arti secara resmi mulai berlaku diseluruh kawasan Indonesia semenjak tanggal 8 Oktober 1997 dengan Peraturan Pelaksananya ialah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun. Sementara semua peraturan perundang-ajakan selaku pelaksana dari PP Nomor 10 Tahun 1961  yang sudah ada masih tetap berlaku sepanjang tidak berlawanan atau diubah atau diganti menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini (Pasal 64 ayat (1) ).

B.    Rumusan Masalah

1.    Apa pemahaman, tujuan, dan dasar aturan dari pendaftaran tanah ?

2.    Apa saja asas-asas dan jenis dari proses pendaftaran tanah?

3.    Bagaimana metode pendaftaran tanah di Indonesia?

4.    Bagaimana proses pendaftaran tanah sehabis PP No.10 Tahun 1961 dan proses registrasi hak atas tanah?

5.    Bagaimana pengaruh registrasi tanah kepada PPAT dan sertipikat Hak Atas Tanah?

C.    Tujuan

1.    Untuk mengenali pemahaman, tujuan, dan dasar aturan dari registrasi tanah.

2.    Untuk mengetahui asas-asas dan jenis dari proses pendaftaran tanah.

3.    Untuk mengetahui sistem pendaftaran tanah di Indonesia.

4.    Untuk mengetahui proses pendaftaran tanah setelah PP No.10 Tahun 1961 dan proses pendaftaran hak atas tanah.

5.    Untuk mengetahui efek registrasi tanah terhadap PPAT dan sertipikat Hak Atas Tanah.
 
BAB II
PEMBAHASAN

A.    Pengertian, Tujuan, dan Dasar Hukum Dari Pendaftaran Tanah

1.    Pengertian Pendaftaran Tanah

Ada berbagai pertimbangan dari para mahir tentang pemahaman pendaftaran tanah, diantaranya:

a.    Menurut Rudolf Hermanses, S.H.

Pendaftaran tanah yakni registrasi atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar berdasarkan pengukuran dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu.

b.    Menurut Bachtiar Effendie, S.H.

Pendaftaran tanah adalah perjuangan mengadakan : 

a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihannya.

c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang besar lengan berkuasa (sama dengan suara pasal 19 UUPA ayat 2).

c.     Menurut PP No. 24 Tahun 1997 ihwal Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dikerjakan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan terstruktur mencakup pengumpulan, pembuatan, pembukuan, dan penghidangan serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah, dan satuan-satuan rumah susun termasuk pertolongan Surat Tanda Bukti bagi tanah-tanah yang telah ada haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak tertentu yang menambah beban.

d.     Menurut H. Achmad Chomzah, S.H.

Pendaftaran tanah yakni pengukuran tanah, pemetaan dan pembukuan tanah.

2.    Tujuan Pendaftaran Tanah dan Dasar Hukumnya

a.    Tujuan Pendaftaran Tanah yakni :

1.    Memberikan kepastian aturan/dukungan hukum.

2.    Menyediakan gosip kepada pihak-pihak yang berkepentingan.

3.    Tertib administrasi pertanahan.

b.    Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

Dalam UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria: 

Pasal 19 ayat 1 : 

Untuk menjamin kepastian hukum Hak Atas Tanah oleh pemerintah diadakan registrasi tanah di seluruh Indonesia. 

Pasal 2 ayat (2) b & c :

Menentukan dan mengatur relasi hukum antara orang-orang dengan tanah, dan menentukan dan menertibkan korelasi hukum antara orang-orang dan tindakan hukum dengan tanah.

Pasal 23 ayat 1 :

Hak milik dan peralihannya dan pembebanannya dengan hak lain mesti didaftar.

Pasal 32 ayat 1 :

Hak Guna Usaha (HGU) setiap peralihan dan penghapusannya (didaftar).

Pasal 38 ayat 1 :

Hak Guna Bangunan (HGB) dan syarat-syarat sumbangan hak termasuk peralihannya, hapusnya tak harus didaftar.

PP No. 10 Tahun 1961 wacana Pendaftaran Tanah :

Hak Pakai (HP), Hak Pengelolaan (HPL), syarat sumbangan hak, peralihan dan hapusnya hak (didaftar).

PP No. 24 Tahun 1997 ihwal Pendaftaran Tanah :

Penyempurnaan dari PP No. 10 Tahun 1961.

B.    Asas-Asas dan Jenis Dari Proses Pendaftaran Tanah

1.    Asas-Asas Pendaftaran Tanah

a.    Asas Publisitas : 

 – Subyek hak tanah

–  Dibebani hak tanggungan/tidak

– Jenis hak tanah 

b.     Asas Spesialitas :

– Luas tanah

– Letak tanah

– Penunjukan batas-batas tanah

– Penggunaan tanah 

Asas dan tujuan registrasi tanah menurut PP No.24 Tahun 1997 :

a. Sederhana(mudah dipahami) : biar ketentuan-ketentuan pokok dan mekanisme semoga gampang dimengerti oleh pihak-pihak yang berkepentingan dan pihak yang memegang tanah.

b. Aman (kepastian aturan) : bahwa registrasi tanah dilaksanakan secara teliti dan cermat agar memberikan kepastian aturan sesuai dengan tujuan registrasi tanah.

c. Terjangkau (teladan : PRONA ) : bisa menyanggupi pihak-pihak yang memerlukan (untuk orang-orang yang ekonominya lemah).

d. Mutakhir (data berkesinambungan) : memilih data pendaftaran tanah dilaksanakan secara terus-menerus dan berkelanjutan agar data yang di BPN tetap sama dengan realita.

e. Terbuka (diumumkan ) : masyarakat bisa mengetahui wacana ketentuan-ketentuan tentang pendaftaran tanah di BPN dan mampu dilihat setiap saat.

2.    Jenis Proses Pendaftaran Tanah

1.    Berdasarkan Ketetapan PP. 37 Tahun 1998. Akta-sertifikat yang dibentuk PPAT :

a.    Akta Jual Beli

b.    Akta Hibah

c.    Akta Tukar-menukar

d.    Akta Hak Tanggungan

e.    Akta Pembagian Hak Bersama

f.     Inbreng

2.    Berdasarkan status penguasaan/pemilikan dari aturan budbahasa, hak barat, hak timur aneh, dll :

a.    Konversi Hak Adat

b.    Pengakuan Hak/Penegasan Hak

c.    Konversi Hak-hak Swapraja, dll

3.    Berdasarkan surat-surat keputusan atau penetapan dari pemerintah/instansi berwenang yang lain :

a.     Surat Keputusan Hak

b.    Surat Ketetapan Redistribusi Tanah

c.    Surat Keputusan L.C

d.    Surat Ketetapan Pengadilan Negeri

e.    Surat Ketetapan Lelang, dll

C.    Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

1.     SISTEM TORRENS

Yakni dikenal dengan nama “THE REAL PROPERTY ACT” atau “TORRENS ACT”. Kelebihannya dibandingkan dengan tata cara negatif adalah:

a. Kepemilikan belum niscaya menjadi niscaya

b. Biaya peralihan hak rendah

c. Hari solusi proses cepat

d. Uraian lebih cepat dan terang

e. Persetujuan/persetujuanlebih disederhanakan

f. Hal-hal yang bersifat penipuan di halangi

g. Nilai kepemilikan tanah ditingkatkan

h. Prosedur disederhanakan

2.     SISTEM POSITIF

Yaitu daftar lazim yang mempunyai kekuatan bukti. Ciri-ciri yang terdapat dalam tata cara ini :

a. Nama yang terdaftar susah untuk disangkal

b. Memberikan iktikad yang mutlak pada buku tanah

c. Pejabat balik nama sungguh berperan aktif

Kelebihan sistem ini adalah :

a. Kepastian dari buku tanah

b. Peranan aktif dari pejabat balik nama tanah

c. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat gampang diketahui orang awam

Kelemahan sistem ini adalah :

a. Peranan pejabat balik nama agak menyantap waktu usang

b. Pemilik hak yang bantu-membantu kadang era akan kehilangan haknya

c. Wewenang Pengadilan terletak pada wewenang administratif

3.     SISTEM NEGATIF

Yaitu registrasi tanah diselenggarakan dengan data-data umum yang tidak ada kepastian hukumnya/buktinya.

a. Hal yang tercantum dalam bukti hak dianggap benar hingga dapat dibuktikan sebuah keadaan yang semestinya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan;

b. Asas peralihan hak atas tanah ialah “ASAS MEMO PLUS YURIS” adalah melidungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa dikenali oleh pemegang hak yang sebetulnya;

c. Ciri pokok sistem ini adalah : bahwa registrasi hak tidak menjamin bahwa yang tercantum dalam buku tanah adalah pemilik tanah yang bantu-membantu;

d. Ciri lain yaitu : peranan pejabat balik nama tidak berkewajiban untuk menilik kebenaran surat surat yang diserahkan kepadanya.

Kebaikan dari metode negatif ini adalah adanya pemberian aturan kepada pemegang hak yang sesungguhnya. Sedangkan kelemahan dari metode ini yaitu :

a.  Peranan pasif PPAT / balik nama yang menjadikan tumpang tindih sertipikat (hak).
b.  Mekanisme kerja sampai terbit sertipikat tanah tidak gampang dimengerti orang awam.

D. Proses Pendaftaran Tanah Setelah PP No.10 Tahun 1961 Dan Proses Pendaftaran Hak Atas Tanah

1)    Proses Pendaftaran Tanah sehabis PP No. 10 Tahun 1961 dilaksanakan dengan cara :

a.    Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

– Pendaftaran hak dan peralihan hak.

– Pemberian surat-surat tanda bukti hak berlaku sebagai bukti yang berpengaruh.

Dengan metode :

– Pengukuran teristris daerah-tempat selaku komplemen.

– Fotogrametri.

b.     Pengukuran desa demi desa dilengkapi dengan Panitia Teknis dan Yuridis yang melibatkan Kantor Desa/Pemerintahan untuk mendata :

– Riwayat tanah per bidang

– Dibuat peta-peta dengan skala besar ialah 1:1000 ; 1:5000 ; dan 1:500

– Pengumuman selama 3 bulan

c.     Pembukuan Tanah

Pembukuan tanah ialah penyelenggaraan tata perjuangan di bidang registrasi tanah. Kantor Pertanahan Kab/Kota lewat seksi registrasi tanah membuat 4 macam daftar yakni :

– Daftar Nama

– Daftar Tanah

– Daftar Buku Tanah 

– Daftar Surat Ukur

Selain itu juga dikerjakan :

– Menyimpan surat-surat sahih

– Surat-surat keputusan pertolongan Hak Atas Tanah

– Warkah-warkah lainnya

2)     Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah yakni registrasi untuk pertama kalinya atau pembukuan suatu hak atas tanah dalam daftar buku tanah.

Cara pendaftaran hak tersebut yakni sebagai berikut :

– Pendaftaran hak di desa-desa lengkap, yakni desa-desa yang sudah dijalankan pengukuran desa demi desa.

– Pendaftaran Hak Atas Tanah pada desa-desa yang belum lengkap, yaitu desa-desa yang belum diselenggarakan pengukurannya.

– Pendaftaran Hak Atas Tanah atas permohonan si pemegang hak itu sendiri.

E. Pengaruh Pendaftaran Tanah pada Akta-sertifikat PPAT maupun Sertipikat Hak Atas Tanah

a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat biasa yang diberi kewenangan untuk menciptakan Akta Otentik mengenai perbuatan aturan tertentu perihal Hak Atas Tanah.

Sesuai PP, setiap peraturan perjanjian yang berniat memindahkan hak atas tanah, meminjam uang dengan hak atas tanah selaku hak tanggungan harus dibuktikan dengan sertifikat yang dibentuk oleh Menteri Agraria (Kepala BPN). Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Kepala BPN. Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dikelola dalam PP No. 37 Tahun 1998. Dalam pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1998.

Fungsi PPAT yakni membuat Akta Peralihan/Pemindahan Hak Atas Tanah, Pembebanan Hak Atas Tanah dan akta-akta lain yang dikelola dengan perundangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melakukan Pendaftaran Tanah dengan membuat sertifikat-sertifikat yang akan dijadikan dasar registrasi dan perubahan dalam pendaftaran tanah.

Keharusan untuk dibuatkan sertifikat yakni berdasarkan PP, setiap kontrakyang berniat memindahkan hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah selaku tanggungan serta memperlihatkan sebuah hak baru atas tanah harus dibuktikan dihadapan seorang pejabat yang ditunjuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional. Untuk menyelenggarakan pengawasan secara seksama oleh pemerintah, maka setiap pemindahan hak yang tidak dibuktikan dengan sesuatu yang dibentuk dihadapan PPAT tidak akan mampu didaftarkan haknya sehingga kepada pemilik yang gres tidak diberikan tanda bukti hak (sertipikat).

b. Surat Tanda Bukti Hak (Sertipikat) Hak Atas Tanah

Sertipikat ialah salinan buku tanah dan surat ukur yang diberi sampul dan dijilid menjadi satu dan disegel (secara fisik). Sertipikat mampu dikatakan selaku alat pembuktian yang besar lengan berkuasa yakni bahwa informasi yang tertuang dalam sertipikat mempunyai kekuatan hukum dan mesti diterima oleh hakim selaku keterangan yang benar sepanjang tidak ada alat pembuktian lainnya yang menandakan sebaliknya.

Sertipikat dibagi menjadi 2 macam, diantaranya Sertipikat Sementara dan Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Sementara adalah surat tanda bukti hak atas tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan gambar situasi yang diberi sampul dan dijilid. Di dalam sertipikat ini, luas dan batas-batas tanah belum ada kepastian yang baku. Sedangkan Sertipikat Hak Tanggungan ialah salinan buku tanah hak tanggungan yang dibuat oleh PPAT yang diberi sampul dan dijilid menjadi satu. Sertipikat ini diterbitkan dalam waktu 7 hari kerja setelah dibentuk buku tanah oleh PPAT dan diberikan kepada kreditur yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

Berdasarkan sifat kepemilikan sertipikat Hak Atas Tanah berisikan :
1)    Sertipikat Hak Milik (HM)
2)    Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB)
3)     Sertipikat Hak Pakai
4)    Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun
5)    Sertipikat Hak Pengelolaan
6)    Sertipikat Wakaf
7)    Sertipikat Hak Guna Usaha (HGU)
 
BAB III
PENUTUP

A.     Kesimpulan

Pendaftaran Tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan Pendaftaran tanah yaitu rangkaian aktivitas yang dilaksanakan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkelanjutan dan terstruktur, mencakup pengumpulan, pembuatan, pembukuan, dan penghidangan serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, tentang bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pinjaman surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang telah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Dari pembahasan yang ada di dalam makalah ini perihal “Pendaftaran Tanah di Indonesia” yaitu bahwa tata cara registrasi tanah di Indonesia mesti sesuai dengan tata hukum yang berlaku. Pendaftaran tanah sungguh penting untuk dilakukan bagi seseorang yang tanahnya belum didaftarkan dan belum bersertipikat. Karena kalau tidak segera didaftarkan, maka tanah yang dimiliki belum sah dihadapan hukum.

B.    Saran

Banyak pikiran dari penduduk bahwa proses pendaftaran tanah di Indonesia masih begitu rumit. Padahal, bila kita menaati aturan-hukum yang berlaku, maka proses tersebut akan gampang dan berlangsung dengan tanpa gangguan. Untuk itu, kalau mempunyai tanah yang belum bersertipikat, maka segera mendaftarkannya di Kantor Pertanahan agar tanah yang kita miliki sah dihadapan aturan. 

DAFTAR PUSTAKA

A.P.Parlindungan.1990. Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Bandung: Mandar Maju.

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Undang-Undang Pokok Agraria.

(Diakses pada Selasa, 13 Desember 2016)

(Diakses pada Selasa, 13 Desember 2016)

(Diakses pada Selasa, 13 Desember 2016)